Kısa Genel Özet – Birleşik Krallık Konut Piyasası
İngiltere genelinde konut fiyatları son 1 yılda ortalama %1,3 arttı.
Ortalama ev fiyatı yaklaşık £270.200 seviyesinde.
Güney İngiltere’de, özellikle pahalı bölgelerde, 18 ay sonra ilk kez küçük de olsa geri çekilmeler başladı.
Buna karşılık Kuzey İngiltere, İskoçya ve Galler’de fiyat artışları hâlâ %2–3 bandında devam ediyor.
Bütçede konuşulan £500.000+ evlere yıllık ek vergi tamamen rafa kalktı. Bu da özellikle Güney ve Londra için önemli bir moral desteği oldu.
Ev Tipine göre geçen yıl ( Kasım 2024 - Kasım 2025 ) a göre kıyaslaması .
Veriler Zoopladan alınmıştır . Orjinal yazı >>
Ev Tipine Göre Getiri – Kısa Hatırlatma
Eğer yatırım amaçlı alım yapıyorsanız ve kira gelirinden çok uzun vadeli değer artışını önemsiyorsanız, genel tablo değişmiyor:
Müstakil (detached) ve yarı müstakil (semi-detached) tipteki evler, son yıllarda olduğu gibi bu dönemde de değer artışı açısından öne çıkıyor.
Bunu daha önce yayınladığımız “Hangi tip evler daha çok kazandırıyor?” yazımızda detaylı anlatmıştık. Bu yeni veriler, o tabloyu büyük ölçüde doğruluyor.
Bölgesel resim: Güney zayıf, Kuzey daha canlı
Güney İngiltere
Fiyatlar 18 ay sonra ilk kez düşmeye başlamış.
Bütçe öncesi “£500.000 üstüne ek yıllık vergi gelir mi?” endişesi, alıcıları beklemeye almıştı.
Bu fiyat aralığında evler, özellikle güneyde ve Londra’da çok yaygın.
Sonuç: Stok %8–15 artmış, alıcı pazarı oluşmuş.
Kira çarpanları ve giriş fiyatı doğru yakalanırsa pazarlık şansı yüksek.
Kuzey İngiltere, İskoçya, Galler
Fiyat artışı %2–3 bandında devam ediyor.
Fiyatlar daha erişilebilir, talep dengeli, stoklar güney kadar şişmemiş.
Bu yüzden fiyatlar hâlâ yukarı yönlü.
Genel olarak yıllık artış %1,3, geçen seneki %1,7’ye yakın. Yani piyasa ne patlıyor ne çöküyor; düşük tempolu bir yükseliş var.
Güney Yavaşlıyor, Kuzey Daha Canlı
Resim Zoopladan alınmıştır, orjinal yazıyı okumak için tıklayın >>
Düştüğü de %0.1 , %0.2 bu da
Güney İngiltere genelinde konut fiyatları, 18 ay sonra ilk kez aşağı yönlü hareket etmeye başladı ve bu da alıcılar için yeni fırsatlar oluşturuyor. Yaz aylarından bu yana bütçe ile ilgili spekülasyonlar, birçok kişinin durup yeniden değerlendirme yapmasına neden olduğu için piyasa aktivitesi bir miktar soğumuş durumda.
Diğer bölgelerde ise ivme güçlü kalmaya devam ediyor. Kuzey Batı’da fiyatlar %3’e kadar, kuzey İngiltere’nin geri kalanında, İskoçya’da ve Galler’de ise %2–3 aralığında artmaya devam ediyor; bunu da istikrarlı talep destekliyor.
500.000 £ üzerindeki evlere yeni vergiler getirilme ihtimaline dair tartışmalar, satışa çıkan konutların üçte birinden fazlasının bu fiyat aralığına girdiği güney bölgelerinde daha etkili oldu. Bu durum, genel piyasa dinamikleriyle birlikte fiyatları aşağı doğru iterek alıcılar için seçenekleri genişletti. Güney bölgelerde satışa sunulan konut sayısı, artık bir yıl öncesine göre %8 ile %15 daha yüksek ve bu da belirgin bir alıcı piyasası oluşturuyor. Nisan 2025’te damga vergisi indirimlerinin sona ermesinden sonra satın alma maliyetleri yükselmiş olsa da, mortgage faiz oranları büyük ölçüde sabit kaldı.
Birleşik Krallık’ın diğer bölgelerinde ise bütçe kaynaklı belirsizlik çok daha sınırlı etki yaptı. Daha ulaşılabilir fiyat seviyeleri, iyileşen erişilebilirlik (affordability) ve sabit ya da azalan stok seviyeleri, fiyat artışını desteklemeye devam ediyor.
Genel olarak Birleşik Krallık Konut Fiyat Endeksimiz, ortalama fiyatların bir yıl öncesine göre %1,3 daha yüksek olduğunu gösteriyor. Bu oran geçen ayla benzer seviyede ve geçen yıl kaydedilen %1,7 yıllık artışın yalnızca biraz altında.
Bütçe sonrası Güney için 2026 etkisi
Bütçenin en önemli konut kararı:
Sadece £2 milyon üzeri evlere özel bir yeni vergi (piyasanın en üst %0,5’i).
Asıl rahatlama:
£500.000 üzeri evlere gelecek yıllık ek verginin iptal edilmesi.
Şu anda piyasada 210.000’den fazla ilan bu fiyatın üzerinde ve bunların büyük kısmı Güney İngiltere + Londra.
Bu belirsizlik kalktığı için:
Özellikle Güney’de 2026 başından itibaren güvenin toparlanması ve hareketliliğin artması bekleniyor.
Damga vergisi (Stamp Duty) baskısı
Bütçede damga vergisine dokunulmadı.
Eşikler (band’ler) 2014’ten beri değişmedi, ama bu sürede ev fiyatları %47 arttı.
Sonuç: Daha çok kişi daha yüksek vergi dilimine giriyor → “fiscal drag”.
Artık alıcıların üçte biri, evin satış fiyatının %2,5’inden fazla damga vergisi ödüyor.
Güney ve özellikle Londra’da:
Ortalama seviyedeki bir ev bile %3 civarı stamp duty gerektiriyor.
Örnek:
Aldershot’ta ortalama bir ev için yaklaşık £9.500 (%2,5)
Crawley’de ortalama ev için £10.650 (%2,6)
Bu maliyet:
İnsanların ev değiştirme isteğini azaltıyor,
Alıcıların ödemek istediği maksimum fiyatı aşağı çekiyor → fiyat enflasyonunu frenliyor.
Türk yatırımcı için ne anlama geliyor?
Güney’de pazarlık gücü yükseliyor
Özellikle £500.000+ bandında Güney İngiltere ve Londra’da stok arttı, fiyatlar yumuşuyor.
“En tepeden almayayım, aşağıdan toplayayım” diyen yatırımcı için 2026 başı fırsat penceresi olabilir.
Kuzey ve İskoçya hâlâ büyüme modunda
%2–3 civarı yıllık artışla, orta–uzun vadeli değer artışı + yüksek kira getirisi arayanlar için cazip.
Yatırım stratejinde “kira getirisi ağırlıklı” sepet yapmak için mantıklı bölgeler.
Konut tipi seçimi önemli
Semi-detached ( yarı müstakil - sırt sırta ya da yan yana ikiz müstakil ev ) evler, hem fiyat artışı hem de aile talebi açısından iyi performans gösteriyor.
Dairelerde küçük de olsa geri çekilme var; saf sermaye kazancı hedefleyen yatırımcı, lokasyonu çok iyi olmadığı sürece dairelerde çok heyecanlanmayabilir.
Ama merkezî ve kiracı talebi güçlü lokasyonlarda daireler hâlâ mantıklı olabilir.
Belirsizlik perdesi kalktı, “bekleyelim bakalım” dönemi bitiyor
Ek yıllık vergi ihtimali ortadan kalktığı için, 2026 başında ertelenmiş talebin yeniden piyasaya dönmesi bekleniyor.
Yani: 2025 sonu – 2026 başı, pazarlık yapıp iyi stok içinden seçme dönemi,
sonrasında talep artışıyla fiyatlarda yeniden hızlanma görebiliriz.
Piyasa görünümü
Aylar süren bekleyişin ardından açıklanan Bütçe, konut piyasası açısından birçok kişinin tahmin ettiğinden daha yumuşak oldu. Alıcılar ve satıcılar, yaz sonundan beri aktiviteyi baskılayan belirsizliğin ortadan kalkmasından ve oluşan daha net tablodan memnun kalacaktır.
Verilerimiz, insanların ev değiştirme isteğinin temelinde hâlâ güçlü olduğunu gösteriyor. Yönün netleşmesiyle birlikte, yeni yıla yaklaşırken aktivitenin kademeli olarak artmasını ve kararını ertelemiş birçok hanenin piyasaya daha güvenli bir şekilde geri dönmesini bekliyoruz.
Güney ile Birleşik Krallık’ın geri kalanı arasındaki fiyat enflasyonu farkının devam etmesi muhtemel görünüyor. Gelirlerin istikrarlı bir şekilde artması, erişilebilirliğin (affordability) iyileşmesi ve daha fazla hanenin bir sonraki adımını atabilmesi için kritik öneme sahip olmaya devam edecek.
Bölge ve şehre göre Birleşik Krallık konut fiyat değişimleri
Resim ve veriler zoopladan alınmıştır. Orjinal yazı için tıklayın.
Şehir Şehir 2025 in kazananları
Zoopla Konut Fiyat Endeksi Hakkında
Zoopla Konut Fiyat Endeksi (HPI), konutların gerçekleşmiş satış fiyatlarındaki değişimi izler – ilan fiyatlarını takip eden bir endeks değildir. Endeks; gerçekleşmiş satış fiyatlarını, mortgage ekspertizlerini ve yakın zamanda üzerinde anlaşma sağlanmış satışlara ait verileri kullanır ve bu açıdan diğer tüm endekslerden daha fazla veri girdisine sahiptir. Kullanılan metodoloji, Birleşik Krallık konut piyasasındaki fiyat değişimini mümkün olduğunca doğru şekilde takip etmek için tasarlanmıştır. Endeks revizyona açıktır ve mevsimsellikten arındırılmamıştır.
Raporu PDF Formatında indirebilirsiniz , ( ingilizce )
Experty Yorumu
Eğer yatırım için ev alıyorsanız * kiradan daha çok evin kendi değerinin artışını hedefliyorsanız * ev tipi en önemli konulardan
Deattached - Yani tam müstakil ev
Semi De-attached - Yarı müstakil ev, yan yana ya da sırt sırta ikiz müstakil ev .
Terraced - Yan yana Türkiyedeki mahallelerdeki gibi yan yana sıralı olan evler, yan yana 10 tane karton kutu düşünün , yanlarda boşluk olmaz ama arka bahçesi yine olur.
bu tip evler tercih edilmeli . En yüksek getiriyi bunlar sağlıyor .
Örneğin ;
Flat - ( Daire ) de kira getiriniz daha yüksek olur . Örnegin £800 000 luk bir müstakil evden alacağınız kira ile , 2 tane £400 000 luk bir dairelerden alacağınız kiralar müstakilin, 1.5 - 2 katına kadar çıkabilir.
Dairelerin fiyatları hiç artmıyor değil ama diğerlerine göre geride .
Hangi tip daireler daha çok kazandırıyor ? yazımızı okuyun .
Enflasyon hala bitmiş değil, insanların alım gücü ciddi şekilde düşmüş durumda ( bi yandan da ev fiyatları sınırlı orada olsa da artmaya devam ediyor)
Fiyatları oldukça yükselen çok talep gören bölgeler Londra ve güney kesimler fiyat artışında yavaşlamış görünüyor. Özellikle kuzeye doğru bir yönelim söz konusu, çünkü kuzeyin fiyatları oldukça düşük.
Manchester, Leeds, Bristol, Birmingham gibi bölgeler kuzeyde yatırım için değerlendirilebilir ancak , sadece bir seneye bakarak karar vermek yanlış olur,
Experty olarak biz yine de Güney Ingiltere diyoruz. çünkü ;
Son 20 yılda konut fiyatları ne oldu ?
yazımızı okumanızı tavsiye ederiz.
