İngiltere Emlak Yatırım Rehberi

Bu rehberde İngiltere’den ev alırken nelere dikkat etmeniz gerektiğini ve yatırımın püf noktalarını yatırımcı gözüyle ele alacağız.

Temel ilkemiz şudur:

Paranız para kazanmıyorsa o yatırım değildir. Paranızı, emeğinizi, yıllarınızı çöpe atmaktır. Yanlış yönlendirmelerle 2017’de İngiltere'den ev almış, zarar ederek satmak zorunda kalan Türk yatırımcılar var; o yüzden İngiltere’den ev almak, zenginliğe giden otomatik bir yol değildir. Bilmediğiniz bir ülkede, bilmediğiniz bir ortama para koyup risk alıyorsunuz; dikkatli olun. Her yatırımda olduğu gibi burada da riskler ve fırsatlar birlikte gelir.

Bu yazıda Experty olarak sahada gördüğümüz pratikleri ve yatırımcıların en sık yaptığı hataları, yol göstermesi amacıyla paylaşıyoruz.

(Bu içerik bireysel yatırım tavsiyesi değildir, sizin bireysel mali durumunuza uygun olmayabilir.)

İngiltere’nin emlak siteleri neler?

İngiltere’de en yaygın ilan platformları Rightmove ve Zoopla’dır. Yeni projelerden ikinci el konutlara kadar milyonlarca ilana erişebilir; fiyat geçmişi, bölge istatistikleri, yakın çevre, ulaşım gibi birçok detayı tek ekranda inceleyebilirsiniz.

Experty bu platformları nasıl kullanıyor?

Experty olarak Rightmove ve Zoopla’daki ilanları; yapay zekâ destekli analizlerimiz ve yatırıma özel filtrelerimiz ile tarıyor, yatırım potansiyeli gördüğümüz seçenekleri öne çıkarıyoruz. Anasayfamızdan ilanlara bakabilirsiniz.

Not: Tüm ilanları sitemizde birebir listelememiz mümkün değil. Bu nedenle, size uygun güncel fırsatları paylaşabilmemiz için lütfen bizimle iletişime geçin.

Süreçte nasıl destek oluyoruz?

• Öngörüşme yapar sizi dinleriz, size en uygun yatırımı sunmak için araştırırız, size sunum yapar, tekrar değerlendiririz.

Hedefinize en uygun yatırım için alternatifler sunarız, eğer sizin belirlediğiniz alternatifler varsa onları dinler ve onlar hakkında görüşümüzü belirtiriz. Başlangıçtan tapuyu elinize alana kadar A dan Z ye destek veririz.

Tabi ki evi kendiniz bulup geri kalan süreci biz de yönetebiliriz.

Bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.

+44 7907 8085 69 ( Whatsapp mesaj gönderebilirsiniz )

Experty’nin farkı ne?

Experty olarak amacımız size “projeden daire satmak” değil.
Bütçenize ve hedefinize göre gerçek yatırım fırsatları sunmak; süreci baştan sona şeffaf, yönetilebilir ve stressiz hale getirmek.

1. Adım: Lokasyon belirleme

Yatırımın en önemli adımı, yatırım yapacağınız bölgeyi ve ev tipini doğru seçmektir. Emlak yatırımında en önemli adım lokasyondur; beğenmediğiniz takdirde evi alıp başka yere götüremezsiniz. Yanlış lokasyon ve yanlış ev tipi seçimi, sizi büyük zarar ederek satmak zorunda kalacağınız bir noktaya taşıyabilir.

Seçilecek bölge ve ev tipi, sizin nasıl bir yatırımcı olduğunuza ve beklentilerinize göre değişir. Yatırım yapmadan önce şehirleri değerlendirdiğimiz bölge raporlarımızı ve önemli emlak haberlerini paylaştığımız bloğumuzu okumanızı öneririz. En iyi, en yüksek getiriyi sağlayacak lokasyonu bulmak zorunda değilsiniz (ki bunu zaten çok az insan yapabilir ve biraz da şans işidir); ortalama ya da ortalama üstü bir kazanç getirecek lokasyon seçip sizi zarar ettirecek lokasyonlardan uzak durmanız yeterlidir. Temel kriterlere dikkat ederek yapacağınız yatırım her lokasyonda kazandırır; bazı lokasyonlarda az, bazılarında biraz daha fazla kazandırır ama lokasyon doğru ise mutlaka kazanırsınız. Tabii ki önceliğimiz sizlerin mümkün olduğunca fazla getiri kazanmasını sağlayacak şekilde hareket etmektir; ancak sonucu zaman gösterir. Sizlerin yatırımlarınızdan mutlu olmanız bizim için bir referanstır.

Hangi kriterlere göre lokasyon belirlenmeli?

• En önemli faktör orada yaşayan kişiler

Özellikle Londra gibi çok farklı kimliklerin yaşadığı bir yerden ev almayı planlıyorsanız, evin sokağı, mahallesi oldukça önemlidir. Belirli bir etnik kimliğe sahip insanların yaşadığı bölgeler her ne kadar merkeze yakın olsalar bile tercih edilen muhit değildir. Siz de bu tip yerlerden uzak durmalısınız. Suç oranları yüksek olur, anti-sosyal davranışlar yüksek olur; kiralamalarda ve alım-satımda sorun yaşarsınız. Bu anlattıklarımız genelde Londra gibi metropol şehirlerde görülür; diğer şehirlerde bu risk çok çok azdır.

• Merkez mi, yoksa merkez çeperleri mi?

Birçok şehirde merkez çeperleri (ulaşımı iyi, dönüşüm alanları, gelişen semtler) uzun vadede daha iyi değer artışı potansiyeli taşır. Merkez “her zaman daha iyi” değildir; bütçe/verim dengesi önemlidir.

• Toplu ulaşıma yakınlık

-- En önemli kriterlerden birisi budur. İngiltere'de günde milyonlarca insan toplu taşıma ile taşınıyor; toplu ulaşım yaşamın kalbidir. Eviniz hiçbir zaman boş kalmaz, mülkünüz zarar etmez, değerlenmeye devam eder. Toplu taşımaya yakın bir yer her türden kiracıya hitap eder.

2.Adım - Ev Tipi Belirleme:

Ev tiplerinden önce İngiltere’de sahiplik / mülkiyet tiplerini tanımamız gerekir:

• Freehold - Tam mülkiyet, Türkiye'deki tapu sahipliğinin aynısı; eviniz ömür boyu sizin ve sizden sonra mirasçılarınızın. Avantajı tamamen sizindir, dezavantajı Leasehold’a göre pahalıdır. Bir kere alırsınız ve belediye vergisi harici bir gideriniz olmaz.
• Leasehold - Kiralık mülkiyet, arsa başkasının, ev size ait gibi bir şey; arsa kullanmak için size belirli bir süreliğine (genelde çok uzun süreler) tahsis edilir; örneğin 80, 125, 256, 999 yıl gibi. Her yıl gerçek tapu sahibine kira bedeli ödersiniz. Tabii ki evi alabilir, satabilirsiniz ve mirasçılarınıza kalabilir; ancak her yıl tapu kira bedeli ödemek zorundasınız. Dairelerin %99’u Leasehold’dur. Her yıl ortalama £2000 - £3000 / yıllık, dairenizin büyüklüğüne göre değişen miktarlarda Leasehold bedeli ödersiniz. (Bu, büyük sitelerde Service Charge - yönetim gideri - içinde olur.) Dairenizi kiraya verseniz bile bu parayı ev sahibi olarak sizin ödemeniz gerekiyor. Zaten anlaşmalar oldukça uzundur; örneğin 999 yıl, 250 yıl gibi. 250 yıl ortalama 3 nesil eder, 999 yıl 10 nesil eder.

Leasehold yılı biterse ne olur? Leasehold biterse ev tapu sahibine dönmez; belirli bir süre daha uzatmak için tapu sahibi ile sizin avukatınız tekrar bir anlaşma imzalar ve sistem devam eder. Yani anlaşma biterse evim elimden alınır mı diye korkmanıza gerek yok, ev alınmaz; ancak Leasehold süresi ne kadar kısalırsa dairenin fiyatı o kadar düşer çünkü yeni bir anlaşma yapılacak, anlaşma giderleri olacak ve Leasehold ücreti genelde artacaktır. Experty Freehold mülkleri önerir.

Ev tipleri nelerdir?

• Flats - Daireler: Genelde Leasehold’dur. Aylık olarak site yönetimine yönetim gider ücreti ödersiniz; yılda £2000 - £3000 pound gibi bir rakam, tabii bu dairenizin büyüklüğüne göre değişir. Ev sahipleri öder.
• Detached - Tam müstakil
  Sağa ve sola bağlı olmayan, müstakil bahçe içindeki evlerdir. Genelde 2 ya da 3 katlıdır. Taban alanları daha geniştir; örneğin 90 - 100 - 120 metrekare gibi. Arsa ve ev tamamen sizindir. Freehold yani. İngiltere’de değeri en çok artan ev tipidir. Alım maliyeti yüksektir ama satarken de tabii ki yükseğe satarsınız.
• Semi-detached - Yarı müstakil
  Freehold’dur, arsası ve ev tamamen sizindir. Türkiye'deki ikiz villa gibi; yan yana ya da sırt sırta iki ev. Genelde 2 ya da 3 katlı, ortadan ikiye bölünmüş bir bina düşünün. Arkada, önde ve tek yanda bahçeniz vardır. Detached’a göre taban oturumu daha dardır; örneğin 60 - 70 - 80 metrekare civarı gibi.
• Terraced - Sıralı evler
  Freeholddur. Yan yana sıralı şekilde evler düşünün; genelde iki kat, bazen 3 kattır. Taban alanı dardır; 50 - 60 - 70 metrekare gibi. Arkada ve önde bahçeniz olur.
• Bungalow
  Freeholddur. Tek katlı müstakil evlerdir. Genelde yaşlılar içindir.

Yatırım için öncelikli olarak Detached ve Semi-detached evler tercihiniz olmalıdır. Daireden yatırım olmaz!

Daireden neden yatırım olmaz?

Türkiye’de hemen hemen her dairenin fiyatı artar, İngiltere öyle değildir.

Sizlere canlı olarak gösterebiliriz. Zoopla’ya girin:

Zoopla Londra Daire Fiyat Geçmişi >>

Bölge Londra, sahiplik hepsi, ev tipi daire seçili; siz yatak sayısına göre vs. tekrar getirebilirsiniz.

Bu link sizi Londra’daki satılık dairelere götürecektir. İngiltere’de kayıt sistemi gerçek beyan üzerindendir; yani tapuda şu kadar gösterelim, gerçeği şu kadar gibi bir sistem mümkün değildir. Dahası bir evin daha önceden ne kadara satıldığını görebilirsiniz. 5-10 tane daireye girip açıklamaların altında bakın; aşağılarında “Property Timeline”. (Daha önceden satılmadıysa her dairede görünmez.) Dairelerin fiyatı 20 yıl geçmesine rağmen düşer. Fiyatı artan daire sayısı oldukça sınırlıdır. Özellikle yüksek katlı binalardan daire alımını önermiyoruz. Müstakil eve yakın, bina 2-3-4 katlı daire satılıksa, o daha iyi bir seçenektir.

Ayrıca istatistikler de bunu söyler; lütfen şu yazımızı okuyun: İngiltere’de değeri en çok artan ev tipi sırasıyla detached, sonra semi-detached, sonra terraced vs. bu şekilde gider.
https://www.experty.com/blog/hangi-tip-evler-daha-cok-kazandiriyor

Örnekler :

• Zarara bakın , 2017 de £280 000 e satılmış Ocak 2025 de £200 000 den listelenmiş , 1 yılda satılmamış Aralık 2025 te fiyatı £135 000 e çekmişler. Zararı görüyor musunuz ? 8 sene sonra yarı fiyatına satıyorlar. ilan linki >>

Şimdi başka bir ilana bakalım

ilan linki >> , okuduğunuz zamana bağlı olarak ilan kaldırılmış olabilir, Ocak 2026 itibariyle ilan güncel .

Ev çok güzel değil mi ? Konumu da harika..

Konumuna bakın ne kadar merkezi ,

Şimdi fiyat hareketlerine bakalım ne olmuş ?

2017 de £124 000 den satılmış 8 yıl sonra fiyat £100 000 e çekmişler satılmamış, tekrar fiyat kırıp £95 000 e çekmişler. Bunun üzerinden bir de pazarlık yapılacak.

Bu şekilde yüzlerce ilan bulabilirsiniz. Bu bize 2 ders verir.

1- ingilterede ev almak demek gözü kapalı, paramı 2 ye 3 e katlayacağım demek değildir.

2 - Mümkün mertebe dairelerden uzak durmak kazandırır.

Aynı işlemi bir de deattached evler için yapın bakalım ;

London Deattached Evler >>

Fiyatı en az 2 ye 3 e hatta 5 e katlanan evler var .

Sıfır daireler neden kazandırmaz?

1 - Sıfır daireler projeden satılır; bu, yatırım amacıyla lüks bir araba almaya benzer. Lüks araba zaten premium fiyat olarak fiyatlandırılır; yani fiyatı olması gerekenden daha yüksektir. Alırken daha en yüksek fiyattan alıyorsunuz.

2 - Sunulan cezbedici olanaklar (resepsiyon, güvenlik, arıza ekibi, Gym, Spa, havuz vs.) eğer siz bizzat oturup kullanmayacaksanız onların bir önemi kalmıyor. Ayrıca bu tip hizmetler ekstra para demek; tüm bunların ücretini daireniz kirada olsa bile ev sahibi öder.

2017 yılında yanlış yönlendirmelerle İngiltere’den daire alıp satmak zorunda kalmış Türk yatırımcılar mevcuttur. ( Konuyla ilgili sunumları yapabiliriz ) Experty bunu yapmaz.

İllaki daire almak istiyorum diyorsanız;

1 - Tam merkezi olmalı
2 - Yüksek katlı bina olmamalı
3 - Sosyal konut tarzı, devasa yapıdaki binalar olmamalı.

Bu kriterlerde daire alınabilir. Service Charge ücretlerini kontrol edin. Lokasyonu oldukça güçlü; metro istasyon/iş merkezi/üniversite/hastane yakını ya da ailelerin tercih edebileceği daireleri seçin.

Freehold ile Leasehold , Neden Freehold seçilmeli ?

Freehold evlerde yönetim tamamen sizdedir, dairelerde yönetim yönetim şirketlerindedir. Yönetim şirketinin ne kadar şeffaf olacağını bilemezsiniz; bir anda büyük işler (Major Works) için ekstra ücretler çıkabilir; örneğin çatı tamiri, dış cephe boyası, kaplaması, balkon, asansör güvenliği, drenaj, ortak alanlar, su ısıtma tesisatları vs. gibi. Bunlar için “ben bunları ödemiyorum” ya da “şu zaman yapılsın” diyemezsiniz. Mülkiyet sizde olduğu zaman yönetim de sizdedir. Kiracı profiliniz değişir. Evlerde genelde aileler oturur ve daha uzun süreli ikamet ederler; bir kez girdiğinde en az 3-5 sene örneğin devam eder ama dairelerde sık kiracı değiştirirsiniz. Boş kalma olasılığı ve kiranın ödenmeme olasılığı artar.

Dairenin giderlerinden dolayı aslında net kiranız düşer. Müstakil evlerdeki cebinize kalan net kira geliri ile dairelerdeki net kira geliri aynı değildir.

Yatırımcı tipinize göre yol haritanız:

Kira geliri yüksek olsun isteyen yatırımcı için

Kuzey İngiltere’de hem ev alım maliyeti daha düşüktür hem de yüksek oranda kira getirilerine sahip bölgeler bulunabilir. Şehir merkezlerinde 10–12 yılda geri dönüş oranlarına sahip yerler görülebilir. £100.000 altına ev edinmek mümkündür; bazı bölgelerde £50.000 altına bile daire seçenekleri çıkabilir.

“£50.000 altına nerede var?” diyorsanız aşağıdaki linkten örneklere bakabilirsiniz. İlk 2–3 ilan reklam amaçlı öne çıkarılmış olabilir; bu nedenle ilk birkaç ilandan sonrasını inceleyin.

Örneğin Liverpool ilanlarını canlı olarak aşağıdaki aramadan görebilirsiniz:

Zoopla Liverpool Satılık Evler >>

Kuzey İngiltere’nin dezavantajı, evin kendi değerinin diğer bölgelere göre daha az artması, hatta bazı durumlarda sabit kalabilmesidir. Düşüş çok nadir durumlarda görülebilir (örneğin çok yüksek katlı yapılar belirli sosyal çevrelerin yoğun yaşam alanı hâline geldiğinde).

Şu anda kuzey daha ulaşılabilir fiyatlarda olduğu için kuzeye doğru bir yönelim de var; bu nedenle kuzeyde fiyatların arttığı bir dönem de yaşanabiliyor. Bu tarz bir yatırımda, daha az parayla emeklilik tarzında bir gelir hedeflenir.

Örneğin £50.000’luk bir daire, £400–£600/ay aralığında kira getirebilir. Bu yaklaşım, az parayla İngiltere’de yatırım imkânı sunar. Dezavantajı dediğimiz gibi evin kendi değerinin neredeyse artmaması olarak sayılabilir. Daha sınırlı bütçeye sahip olanlar için uygulanabilir getiri de sağlar ancak bütçeniz iyiyse önermiyoruz.

Dengeli yatırımcı için

Dengeli yatırımcı, uzun vadeli değer artışını hedeflerken aynı zamanda üzmeyecek bir kira geliri de isteyen yatırımcıdır. Ev tipi mutlaka detached (tam müstakil), semi-detached (yarı müstakil) ya da terraced (sıralı) evlerden olmalıdır. (Sıralama en iyiden daha düşüğe göre yapılmıştır.) Bu yaklaşım daha çok normal aile evi konseptine dayanır.

Lokasyonun “en iyi” olması şart değildir; kötü olmayan, ortalama bir lokasyon bile dengeli yatırımcı için yeterli olabilir. Terraced (sıralı) evler, daha düşük seviyede giriş imkânı sunar ama diğer ev tiplerine göre kendi değeri daha az artar. Eğer eve tadilat yaparsanız evin değerini arttırırsınız.

Agresif yatırımcı için

Agresif yatırımcılar Auction (açık artırma) ile satılan evlere yönelebilir. Bu tip evler genelde bakımsız olur ve tadilat gerektirir. Bu nedenle %99 ihtimalle mortgage çıkmaz; paranızın peşin olması gerekir. Bazen hemcinslerine göre %50’ye kadar düşük fiyata alabilirsiniz. Aldıktan sonra onarım gerekir; bunu organize edebilmeniz lazım. Sizler için Auction sürecine de girebilir, alım hâlinde tamirat / tadilat yaptırabilir, kiraya verme kısmında yardımcı olabiliriz. Lütfen iletişime geçin.

+44 7907 808569 ( Whatsapp mesaj gönderebilirsiniz )

Mortgage / kredi kullanabilir miyim? Kullanmalı mıyım?

İster paranız peşin olsun, ister olmasın mortgage kullanmanızı öneririz (tabii ki gelen kirayla yaşama gibi bir düşünceniz yoksa). “Param peşin olduktan sonra neden kredi kullanayım ki?” diyebilirsiniz; 1 yerine 2 tane ev alın.

Kredi size kaldıraçlı yatırım imkânı verir; olmayan parayla yatırım yapabilirsiniz.

£100.000 olduğunu varsayalım; ortalama £240.000’luk bir ev alabilirsiniz (masraflar dâhil). Bu da £240.000 bir yatırım yaptınız demek. Evinizin değeri arttığında £100.000 değil, £240.000’in değeri katlanmış olacak. £240.000’in £400.000’e çıktığını düşünelim; siz ne koymuştunuz? £100.000. Şu andaki değeri £400.000; paranızı 4’e katlamış oldu. Mortgage giderlerini kira ödüyor.

Yabancı yatırımcı için mortgage’da zorluklar:

• Mortgage veren banka / lender sayısı daha azdır, dolayısıyla rekabeti düşürür ve faiz oranları yukarı çeker.
• Yabancı yatırımcılar için ekstra +%2 prim; İngilizin kullandığı mortgage ile sizin kullandığınız mortgage faiz oranı aynı değildir. Bu ırkçılıktan dolayı değil, riskten dolayıdır. Ülkenizin not puanına bile bağlı; overseas (sınır dışı) mortgage verenler için ekstra risk oluşturmaktadır. İngiltere’de oturumu olan biri %4 mortgage faizi öderken siz %6 ödersiniz.
• Genelde yabancı yatırımcılar için %75’ine kadar kullanabilirsiniz derler ama pratikte %65’i mortgage, geri kalan peşin’e de hazırlıklı olun.

Experty ne yapıyor?

Emlak alım sürecinizde ve sonrasında A’dan Z’ye size danışmanlık ve yönetim hizmeti veriyor.
Alım öncesinde bütçenize göre lokasyon ve ev seçimi
Alım sırasında tercihinize göre satıcıyla pazarlık süreçleri, avukatlık ve mortgage süreçleri yönetimi, tapu elinize geçene kadar destek sunuyor.
Tüm bunlar için ücretimiz evin değerinin %1’idir.

Alım sonrası kiracı ve kira yönetimi,
Bakım - onarım gibi işlerin sizin adınıza yapımı,
Vergilendirme süreçlerinin takip edilmesi ve zamanında yapılması gibi alım sonrası hizmetlerimiz de vardır. Alım sonrası hizmetler ayrı ücretlendirilir ve bizimle yapmak zorunda değilsiniz. İster bize isterseniz de başka bir firmayla anlaşabilirsiniz.

iletişim kanallarımız :

Telefon

+44 7907 808569 ( Whatsapp yazabilirsiniz )

E-posta

contact@experty.com

Şirket Bilgileri:

Adress:

86-90 Paul Street
London, EC2A 4NE
United Kingdom

UK Company Number: 16549434

Sık Sorulan Sorular :

Evi İngiltere’de görebilir miyim ?

— Evet görebilirsiniz, evi gösteririz isterseniz kendiniz de satıcıyla pazarlık yapabilirsiniz. Her şey şeffaftır.

—Parayı size mi gönderiyoruz ?

Danışmanlık ücretimiz haricinde hiçbir aşamada bize para göndermezsiniz, İngiltere’de alım satım işlemleri avukatlar üzerinden yürür ister biz size avukat bulabiliriz, isterseniz de kendiniz kendi avukatınızı bulabilirsiniz.